Cách chuyển đất vườn sang đất ở không phải đóng thêm tiền sử dụng đất

Một ngày, khi muốn tách đất cho con hoặc khi Nhà nước thu hồi đất mới xuất trình thì nhận ra trên sổ chỉ có 200m2 - 300 m2 đất ở, phần còn lại là đất vườn, ao. Với sổ đỏ ghi nhận như vậy tách sổ cho con không được vì phần tách ra không kèm đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi sẽ chỉ được bồi thường giá đất nông nghiệp rất thấp.

Dân tình giật mình "tá hỏa tam tinh" nghĩ bị thiệt mà không biết cách nào gỡ được. Với câu hỏi này, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty luật Pháp Trị, Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội chia sẻ như sau:

Việc cấp giấy chứng nhận giai đoạn trước đây được cấp theo từng đợt, đại trà, phát động triển khai như một phong trào để lấy thành tích thi đua tại các địa phương. Bởi vậy, quy trình đo vẽ, khảo sát, xét duyệt, ghi nhận các thông số diện tích, loại đất không chuẩn, không sát thực tế từng thửa đất.

Các địa phương căn cứ vào hạn mức giao đất ở phổ biến cho hộ gia đình cá nhân là từ 200 m2 - 300 m2 để khi cấp sổ mặc định ghi nhận vào hầu hết các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho dân. Bởi vậy, việc cấp Giấy chứng nhận không sát với thực tế từng thửa đất, từng thời điểm sử dụng đất là không đúng quy định pháp luật, gây thiệt hại, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Khi quyền lợi bị ảnh hưởng, người sử dụng đất có quyền đề nghị, kiến nghị cơ quan chức năng cấp đổi, cấp bổ sung, công nhận lại diện tích đất ở trong sổ cho khớp với thực tế sử dụng, thời điểm sử dụng. Nếu UBND cấp xã có Biên bản xác nhận có nguồn gốc sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 18/12/1980, quá trình sử dụng không tranh chấp, lấn chiếm; sổ mục kê lập theo hồ sơ 299/TTg thể hiện toàn bộ đất là loại đất thổ cư thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho gia đình cần được cơ quan chức năng cấp lại cho đúng thực tế. Lúc này toàn bộ thửa đất sẽ đủ điều kiện công nhận là đất ở.

Ngoài ra nếu không thuộc trường hợp trên thì gia đình căn cứ quy định "Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai" theo khoản 3, điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Với quy định này khi cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, người sử dụng đất sẽ tăng được diện tích đất ở lên đến 5 lần mà không phải nộp tiền sử dụng đất do thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao thành đất ở.

Khi Giấy chứng nhận đã được cấp đổi, cấp bổ sung, công nhận đất ở như trên, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo, không còn bị ảnh hưởng, thiệt hại khi tách thửa đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế có nhiều trường hợp người dân vận dụng hiểu biết pháp luật này đã triển khai và bảo vệ được tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của mình.